संपत्ति के मालिकाना हक (टाइटल) की जाँच और ड्यू डिलिजेंस

ठीक-ठीक जानें कि आप क्या खरीद रहे हैं — भुगतान करने से पहले

संपत्ति की खरीद अधिकांश लोगों के जीवन का सबसे बड़ा लेन-देन होती है, और वही जहाँ कोई छुपी हुई खामी सबसे महँगी पड़ती है। देखने में साफ़-सुथरा लगने वाला फ्लैट भी विवादित टाइटल, कोई अघोषित मॉर्गेज, या कोई लंबित अदालती मामला अपने साथ ले सकता है — जो आपका पैसा जाने के बाद ही सामने आता है। टाइटल सर्च यह सब तब खोज निकालती है जब आप अब भी उस पर कार्रवाई कर सकते हैं। Adv. Bhawna Yadav और उनकी टीम एक पूरी तरह से 30 साल की सर्च करती है और आपको एक स्पष्ट, लिखित राय देती है — सिर्फ ₹4,999 के फ्लैट शुल्क पर, पाँच दिनों के भीतर।

शुल्क तय है और लिखित रूप में सहमत होता है। न कोई घंटे के हिसाब से बिलिंग है, न बाद में कुछ जोड़ा जाता है, और न ही कोई अपसेलिंग होती है।

टाइटल सर्च पर कोई समझौता क्यों नहीं

जब आप संपत्ति खरीदते हैं, तो आपको विक्रेता का टाइटल विरासत में मिलता है — खामियों समेत। अगर विक्रेता के पास देने के लिए साफ़ स्वामित्व ही नहीं था, तो आपकी ओर से कितनी भी कागज़ी कार्रवाई इसे ठीक नहीं कर सकती, और इसे सुलझाने में आपके साल और एक बड़ी रकम खर्च हो सकती है। ड्यू डिलिजेंस का पूरा मकसद यही है कि यह पता लगाना आपके भुगतान करने से *पहले* हो जाए, जब किसी समस्या की कीमत शून्य होती है क्योंकि आप बस मना कर सकते हैं। एक टाइटल सर्च की कीमत पर, आप उससे कई गुना बड़े सौदे का बीमा करा रहे होते हैं।

हम क्या जाँचते हैं

एक असली टाइटल सर्च विक्रेता के दस्तावेज़ पढ़ने से कहीं ज़्यादा होती है। हम इन पर नज़र डालते हैं:

चेन ऑफ़ टाइटल

हम स्वामित्व को 30 साल पीछे तक खँगालते हैं ताकि यह पक्का हो सके कि हर हस्तांतरण वैध था और आपको बेचने वाले व्यक्ति के पास वाकई बेचने का अधिकार है। उस सिलसिले में कहीं भी कोई टूट या अस्पष्टता एक चेतावनी का संकेत है।

एनकम्ब्रेंस — मॉर्गेज, लियन और चार्ज

हम जाँचते हैं कि क्या संपत्ति किसी बैंक या तीसरे पक्ष के पास मॉर्गेज, गिरवी, या अन्यथा किसी चार्ज के अधीन है। किसी अघोषित मॉर्गेज वाली संपत्ति खरीदने का मतलब किसी और का कर्ज़ खरीदना हो सकता है।

स्वामित्व और म्यूटेशन के रिकॉर्ड

हम पुष्टि करते हैं कि स्वामित्व और टैक्स के रिकॉर्ड विक्रेता के दावे से मेल खाते हैं, ताकि कागज़ पर जो मालिक दिखता है और जो आपको बेच रहा है, उनके बीच कोई फर्क न हो।

लंबित मुकदमे

हम उन अदालती मामलों की खोज करते हैं जो संपत्ति से जुड़े हों — बँटवारे का मुकदमा (पार्टिशन सूट), कोई निषेधाज्ञा (इंजंक्शन), कोई विरासत का विवाद। मुकदमे में फँसी संपत्ति वह है जिसे आम तौर पर आप उसके सुलझने तक छूना नहीं चाहेंगे।

कागज़ों का ढेर नहीं, एक स्पष्ट राय

इस सेवा का सबसे कीमती हिस्सा दस्तावेज़ नहीं हैं — निष्कर्ष है। कई रिपोर्टें खरीदार को एक मोटी फ़ाइल थमा देती हैं और उसे समझने का काम उसी पर छोड़ देती हैं। हम इसके उलट करते हैं: हम आपको सरल भाषा में एक अकेली, हस्ताक्षरित कानूनी राय देते हैं, तीन स्पष्ट सिफ़ारिशों में से एक के साथ — आगे बढ़ें, शर्तों के साथ आगे बढ़ें, या आगे न बढ़ें — और हम बताते हैं कि क्यों। अगर कोई शर्तें हैं, तो हम आपको ठीक-ठीक बताते हैं कि भुगतान करने से पहले विक्रेता को क्या ठीक करना होगा। निर्णय आप लेते हैं; हम यह पक्का करते हैं कि वह एक सूझ-बूझ भरा निर्णय हो।

टाइटल सर्च कब करवाएँ

सही समय है टोकन या एडवांस राशि देने से *पहले* — जब आपने कोई संपत्ति छाँट ली हो, लेकिन आपका कोई भी पैसा अभी लगा न हो। जो खरीदार इसे प्रक्रिया में जल्दी करवा लेते हैं, वे खुद को दोबारा मोलभाव करने या पीछे हटने की सबसे ज़्यादा गुंजाइश दे देते हैं; जो इसे छोड़ देते हैं, वे अक्सर समस्या का पता तभी लगा पाते हैं जब बहुत देर हो चुकी होती है और वह बहुत महँगी पड़ चुकी होती है।

NRI और विदेश से खरीदने वालों के लिए

विदेश से भारत में संपत्ति खरीदने में अतिरिक्त जोखिम होता है, क्योंकि आप आसानी से न तो रिकॉर्ड की जाँच कर सकते हैं और न ही विक्रेता के पीछे खुद जा सकते हैं। जब आप मौके पर मौजूद नहीं होते, तब एक पूरी तरह से की गई टाइटल सर्च और भी ज़्यादा ज़रूरी हो जाती है। हम NRI और विदेशी खरीदारों के लिए पूरी ड्यू डिलिजेंस करते हैं, अंग्रेज़ी या हिंदी में, और आपको एक स्पष्ट राय देते हैं जिस पर आप कहीं से भी कार्रवाई कर सकें — विदेशी ग्राहकों के लिए इंडिया-एंट्री डेस्क देखें।

आपको क्या मिलता है

• एक 30 साल की चेन-ऑफ़-टाइटल की पुष्टि।
• मॉर्गेज, लियन और चार्ज के लिए एक एनकम्ब्रेंस (बोझ) की जाँच।
• एक म्यूटेशन और स्वामित्व-रिकॉर्ड की जाँच।
• एक लंबित मुकदमों की खोज।
• एक स्पष्ट सिफ़ारिश और किन्हीं भी शर्तों के साथ एक हस्ताक्षरित कानूनी राय।

यह सब सिर्फ ₹4,999 के फ्लैट शुल्क पर, पाँच दिनों के भीतर, अंग्रेज़ी या हिंदी में।

प्रॉपर्टी ड्यू डिलिजेंस के लिए ग्राहक हमें क्यों चुनते हैं

टाइटल सर्च उतनी ही अच्छी होती है जितनी उसके पीछे की समझ। आपको एक पूरी तरह से की गई सर्च मिलती है और, उससे भी ज़रूरी, यह कि खरीदना चाहिए या नहीं — इस पर एक नामज़द एडवोकेट की स्पष्ट राय मिलती है — सिर्फ ₹4,999 के फ्लैट शुल्क पर, भारत के किसी भी राज्य की संपत्ति के लिए। कोई अपसेलिंग नहीं है: अगर टाइटल साफ़ है तो हम कह देते हैं, और अगर नहीं है, तो हम साफ़-साफ़ बता देते हैं कि उसके बारे में क्या करना है।

रीसेल फ्लैट, प्लॉट और विरासत में मिली संपत्ति

जोखिम इस बात पर निर्भर करते हैं कि आप क्या खरीद रहे हैं, और हम सर्च को उसी हिसाब से ढालते हैं। एक रीसेल फ्लैट के लिए उसकी चेन ऑफ़ ओनरशिप और सोसाइटी के बकाया की जाँच ज़रूरी है; ज़मीन के एक प्लॉट के लिए उसके राजस्व रिकॉर्ड (रेवेन्यू रिकॉर्ड), कन्वर्ज़न की स्थिति और रास्ते (एक्सेस) की पुष्टि ज़रूरी है; और विरासत में मिली या साझा स्वामित्व वाली संपत्ति के लिए उसके उत्तराधिकार और सभी सह-मालिकों की सहमति की जाँच ज़रूरी है, क्योंकि कई लोगों की संपत्ति को एक ही वारिस द्वारा बेच देना बाद के मुकदमों का एक जाना-पहचाना कारण है। संपत्ति चाहे किसी भी तरह की हो, लक्ष्य एक ही है — इसका एक स्पष्ट जवाब कि बेचने वाला व्यक्ति वाकई आपको अच्छा टाइटल दे सकता है या नहीं।

कानूनी आधार

भारत में संपत्ति का टाइटल और हस्तांतरण मुख्य रूप से Transfer of Property Act, 1882 और Registration Act, 1908 द्वारा शासित होते हैं, जिन्हें स्वामित्व और म्यूटेशन के रिकॉर्ड को नियंत्रित करने वाले संबंधित राज्य के भूमि और राजस्व कानूनों के साथ पढ़ा जाता है।